未经对方尚自签订房屋买卖合同，合同有效吗？

有效的合同需要满足的条件分别有：当事人意思表示真实；当事人是具有相应的民事行为能力人；合同的内容不得违反法律法规或公序良俗；法定其他有效条件等。那么，很多要离婚的夫妇一方，未经对方尚自签订房屋买卖合同，合同有效吗？接下来将由衢州合同纠纷律师为您介绍相关方面的内容 ，具体情况赶紧跟着衢州合同纠纷律师一起来看看吧！

夫妻离婚协议约定房屋归女方所有，但男方早在离婚前就与他人签订了房屋买卖合同，约定的交易价格远低于市场价格。这名妇女提起了诉讼。经审理，海淀法院判决支持该女子请求确认合同无效的诉讼请求。

原告周女士告诉她，她和张先生是原来的一对。2008年，双方在婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。2014年下半年，张先生通知她，杨先生和辛女士结婚需要很长时间才能租到涉案的房子。虽然她强烈反对，但张先生坚持将房子的门卡和钥匙交付给杨先生和辛女士。2020年，她与张先生离婚，同意涉案房屋归周女士所有，房贷由周女士自行偿还。周女士向杨先生和辛女士提出收回房子，但她被拒绝了。这时，周女士得知张先生已经在2016年签订了情况。

被告张先生辩称，2014年，他与杨先生的叔叔达成协议，约定房子由杨先生居住，以后再转让。为了办理物业相关手续，他与杨先生签订了房屋买卖合同。合同中约定的房价为550万元，当时房价约为1200万元。之后，他和周女士离婚了。周女士不知道她卖了什么房子，所以她现在要求法院依法做出决定。

杨先生和辛女士辩称，2014年6月，他们与张先生和周女士口头签订了房屋买卖合同，并同意以张先生和周女士的名义向他们出售涉案房屋，购买价格为550万元。在达成口头协议的当月，张先生和周女士把房子交给了他们，房子一直由他们夫妇居住使用，相关费用也一直由他们支付。2014年7月，杨先生转账支付了300万元的购房款。张先生于2016年4月与杨先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》。2016年6月，杨先生转账支付200万元购房款。在口头达成房屋买卖合同时，张先生和周女士告诉他们，涉案房屋的贷款尚未偿还，张先生和周女士希望使用房屋的学区名额，所以他们没有支付剩余的50万元购房款，也没有催促房屋过户。现在认为房屋买卖合同是各方真实意思的表达，不违反法律、行政法规的强制性规定，应该是有效合同，所以不同意周女士的诉讼请求。

在案件审理过程中，张先生表示没有通知周女士出售房屋；离婚时，他没有看离婚协议的内容就签了字；他和杨先生的叔叔达成了协议，杨先生的叔叔帮他工作，所以他把房子卖给了杨先生，知道房子的交易价格很低。同时，根据周女士的申请，法院委托房地产评估公司评估2014年6月涉案房屋的市场价值，评估意见为952万元。

经审理，法院认为《北京市存量房屋买卖合同》涉案签署人为张先生和杨先生，辛女士在庭审中明确表示，承认杨先生签订合同。如果杨先生、辛女士未能提供足够有效的证据证明其与张先生、周女士就购房达成口头协议，则合同应认定为张先生与杨先生、辛女士签订的合同。买房对出卖人和买受人来说都是一件大事。按照交易惯例，出卖人和买受人应该知道买卖房屋的市场价格。因此，法院认定，张先生、杨先生和辛女士在达成房屋买卖合意时知道所涉房屋的市场交易价格。张先生与杨先生、辛女士通过法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见，约定的房价远低于该房屋的市场交易价格，客观上损害了周女士的利益。法院认定，张先生与杨先生、辛女士构成恶意串通，损害了第三人利益。有鉴于此，2016年4月张先生与杨先生、辛女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》应为无效合同。

周女士要求杨先生和辛女士返还房屋。由于房屋买卖合同是张先生与杨先生、辛女士签订的，杨先生和辛女士基于合同使用了涉案房屋，周女士不是房屋买卖合同的缔约人。虽然现在房屋买卖合同被法院确认为无效合同，但周女士要求杨先生和辛女士根据房屋买卖合同纠纷返还房屋，缺乏相应的法律依据，因此法院不支持周女士的诉讼请求。

没有相应的法律依据，法院也不支持周女士要求张先生、杨先生、辛女士支付律师费的诉讼请求。

宣判后，杨先生、辛女士提起上诉，二审维持原判，现已生效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定:“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”该条延续了原合同法第五十二条第二项关于合同无效的规定。即恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同为无效合同。合同的无效性也分为绝对无效性和相对无效性。对于恶意串通损害国家和集体利益的合同，是绝对无效的合同。在诉讼过程中，法院可以根据职权进行审查，主动确认合同无效；对于恶意串通损害第三人利益的合同，在这种情况下，涉案房屋的鉴定价值为952万元，而杨先生和张先生的交易价格为550万元。房屋买卖对杨先生和张先生来说都是人生中最重要的事情，双方都应该知道涉案房屋的市场价格。与此同时，杨先生和张先生于2016年4月签署了《北京市存量房屋买卖合同》，截至周女士提起诉讼已有4年多。在这四年里，杨先生可以要求周女士在《北京市存量房屋买卖合同》上签字确认，但杨先生并没有要求周女士签字确认，这说明杨先生已经回避了自己的态度。

此外，在案件理由的选择上，当事人可以选择以“确认合同无效纠纷”提起诉讼。但是，如果以此案起诉，具体的诉讼请求只能是要求法院确认与他人签订的合同无效或两个第三方签订的合同无效，当事人无权提出其他诉讼请求，以保护合同无效的法律后果。在这种情况下，周女士以“房屋买卖合同”的基本案件提起诉讼。如果周女士是合同当事人，她可以在第一个请求中提出第二个或第三个请求，以确认合同无效。但在这种情况下，她可以根据合同同一方的要求提起诉讼。

需要注意的是，对于起诉人要求对方支付律师费的诉讼请求，法院一般会根据合同约定，而不是作为一方的实际损失，即法院判决可能支持诉讼请求，只有在双方签订的合同中明确约定律师费由违约方承担的情况下。

无效合同的特征有哪些

1、具有违法性

所谓违法性，是指违反了法律和行政法规的强制性规定和社会公共利益。

2、具有不履行性

不履行性是指当事人在订立无效合同后，不得依据合同实际履行，也不承担不履行合同的违约责任。

3、无效合同自始无效

无效合同违反了法律的规定，国家不予承认和保护。一旦确认无效，将具有溯及力，使合同从订立之日起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同。

因合同无效，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的损失应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。

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整理：衢州律师丨律法解说